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12座国际大都市房地产:伦敦最贵也最值钱!_第一财经 12座国际大都市房地产:伦敦最贵也最值钱! 第一财经 商业 YOL

发布时间:2016-06-01 来源:商业新闻视频网 浏览次数:

作者:YOLANDE BARNES,第一太平戴维斯世界研究部董事

全球房地产市场格局不断变化。

2005年至2011年间,上海、孟买、莫斯科、香港以及新加坡这些新兴市场(被命名为“新世界”)城市的房地产表现远远优于伦敦、纽约、巴黎、东京以及悉尼等“旧世界”成熟市场的城市。如今再次分析后发现,2011年至2015年间“旧世界”城市的表现更为出色。“新世界”国家的经济增长与财富累积进程放缓,而欧美国家则在经济复苏的推动下迎来房地产市场的新生。

除房地产市场增长点自东向西转移以外,世界级城市中有“新人”加入。值得注意的是,房地产复苏的光辉没有“普照”旧世界市场,而是集中在深受居民与投资者青睐、数字创意经济发达的城市。这一现象同时说明,一些规模较小的城市正昂首阔步挺进世界级城市圈,在数字新时代与大城市同台竞技。

基于上述原因,柏林以及都柏林纳入世界级城市研究范围,我们将其与旧金山一并命名为“新贵”城市。

国际大都市地位受到“新人”挑战

在后金融危机时代,世界城市的创意与数字业务欣欣向荣。我们在此考察这股趋势对房地产租金与增长趋势的影响。

国际大城市的地位,得来需要费一番功夫——它们不仅房地产成本最高,投资吸引力也最强。不过这些城市正受到来自规模较小的“新贵”城市的挑战。

第一太平戴维斯居住/工作房地产成本排名系在多个权威衡量指标的基础上综合而成,密切反映出各座城市在国际市场的强势程度。结果显示,第一太平戴维斯世界级城市评分排名与居住/工作房地产成本排名之间,相关系数达到89%。

世界城市:居住/工作房地产成本

城市的生产力及其对全球商务的价值无疑对房地产需求以及租赁成本有着深远影响。排名最靠前的国际都市——伦敦与纽约同样也是房地产成本最高的城市。全球12座顶级城市的人均房地产成本平均69100美元/年。

一些规模较大、卓越度更高的世界级城市力争在新区复制城市建设的成功模式,同时一些新面孔开始出现。这些向世界城市排名榜发起冲击的“准挑战者”中,不乏规模非常之小的城市,如柏林(人口430万)以及都柏林(人口170万);当然也有新兴的人口大市,如拉各斯(当前人口1300万且迅速增长)、孟买(2000万人)以及里约热内卢(1200万人)。

新贵城市居住、工作房地产成本

一些异常成功的小城市,其世界城市评分较高,居住/工作的房地产成本却表现“低调”。其他大城市虽然评分较低,房地产租金水平却高得惊人。

例如,拉各斯的居住/工作房地产成本高于新加坡,系由于拉各斯的国际甲级写字楼领域缺乏充分投资,且建设周期较长,存量供应无法满足市场需求。新兴城市中的办公空间仍多以非正式的本地小型建筑为主,如里约热内卢、孟买与拉各斯。

世界级城市评分:伦敦、纽约依然遥遥领先

城市日趋国际化,我们挑选出最能反映城市实力以及房地产市场重要性的代表因素,进行加权综合,从而生成第一太平戴维斯世界级城市评分。

评分结果显示,伦敦与纽约遥遥领先;同时一些小城市也呈现出强劲的增长潜力,包括本期的“新贵”城市。

世界级城市评分

世界级城市的住宅价值

幸运转盘再次眷顾西方“旧世界”城市。“新世界”城市在增长之路上一走就是十年,如今价格进入停止甚至下滑阶段,市场成交受抑,只能退居二线。

全球金融危机恰似一场“过山车”之旅,给新兴市场尤其是亚洲市场带来房地产开发与投资机会,助其“叫板”西方市场。

我们从2011年开始有针对性地报道世界级城市的住宅价值。当时我们着重讨论了“新世界”市场(上海、新加坡、香港、孟买以及莫斯科)与“旧世界”市场(巴黎、东京、伦敦、悉尼以及纽约)的相对实力。2005年12月至2011年中期,新兴经济体房价的平均增幅达123%,而同期“旧世界”发达城市的房价平均仅上涨32%。

房地产市场幸运转盘再次转动。我们发现,金融危机以后亚洲地区经历的市场活动与增长正在西方市场重演。2011年至2015年12月期间,上述五大西方城市的房价平均上涨35%,同期“新世界”城市房价的平均增幅仅为6%。

就价格表现而言,“旧世界”城市与“新世界”城市之间还存在一定差距,但随着欧美市场的复苏、亚洲及新兴市场陷入停滞甚至回落,差距已在最近两年有所收窄。对比12座国际城市在最近10年的资本价值增长情况显示,东京的房价增长依然缓慢,孟买则以高达184%的增幅傲居榜首。

SEU住宅资本价值增长情况

住宅资本价值10年增长情况

截至2015年末,所列18座城市的住宅价值在过去10年平均上涨73%。

增幅排名前三位依次为孟买、上海以及香港。美国城市迈阿密、洛杉矶以及芝加哥则苦于供应高位,增幅几近垫底。都柏林当前房价比2005年水平低26%,但鉴于房价曾在2006年至2012年间从巅峰到谷底大挫57%,市场实已显著复苏。价接近周期顶点,很有可能出现下滑或停滞,尤其是在经济衰退的大环境下。

我们对各个物业领域(住宅与商业)使用需求及租金增长的分析结果显示,排名靠后的“新贵城市”拥有最佳增长前景,因为它们受到人口增长以及创新数字产业需求的双重支撑。

商业物业成功逆转

过去10年中住宅市场的起伏也在其他物业领域有所体现。最值得关注的是亚洲“新世界”城市与欧美“旧世界”城市的市场走势差异。

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